Les SCPI en démembrement de propriété

Comment fonctionne une SCPI en démembrement de propriété ?

Le principe d’une SCPI en démembrement de propriété est la rencontre entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Ce démembrement au sein des parts de la SCPI permet la rencontre de deux investisseurs potentiels qui vont se partager l’usufruit et la nu-propriété. Deux types d’investisseurs qui dans une SCPI de démembrement poursuivent des intérêts croisés et complémentaires. Concrètement ils sont liés à un contrat qui divise la propriété des parts de la SCPI pour une durée déterminée.

L’usufruitier et le Nu-propriétaire sont rémunérés par une quote-part définie en fonction du bien.

La SCPI en démembrement de propriété offre deux options pour un démembrement :

• Le démembrement Temporaire

Défini à l’avance pour une durée fixe.

• Le Viager

Ici le démembrement prend fin avec le décès de l’usufruitier.

Les intérêts d’investir au sein d’une SCPI en nue-propriété.

L’objectif patrimonial du nu-propriétaire est tracé à moyen ou long terme. D’une part la nue-propriété permet de construire un patrimoine foncier avec une décote importante mais aussi à la fin du contrat elle offre également des revenus additionnels.

Tant que le contrat est actif, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’a donc aucune charge non plus. Le fait qu’il ne perçoive aucun revenu, lui évite d’avoir à payer l’éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou l’impôt sur les revenus pendant toute la période du démembrement.

Ce type d’acquisition de part de SCPI en nue-propriété s’adresse donc à des contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de liquidités à court terme ou moyen terme.

Les principaux concernés par l’acquisition des parts de SCPI en nue-propriété sont les contribuables fortement imposés et n’ayant pas besoin de revenus complémentaires à court et moyen termes.

Les avantages de la nue-propriété SCPI :

• Baisse des autres impôts issus des revenus immobiliers.
• Baisse des impôts sur le patrimoine (IFI)
• Acheter un bien entre 60% et 80% de sa valeur en pleine propriété (selon durée du contrat)
• En fin de contrat de démembrement, le nu-propriétaire reçoit la pleine propriété et la quasi-totalité des revenus immobiliers du bien.
• Au regard de l’évolution du marché de l’immobilier, le nu-propriétaire peut obtenir une plus-value sur ses parts à terme.

Les intérêts d’investir au sein d’une SCPI en tant qu’usufruitier.

L’usufruitier en SCPI a un objectif patrimonial différent de celui du nu-propriétaire mais ces derniers peuvent avoir des objectifs complémentaires.

Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier percevra la totalité des revenus des parts de SCPI. Ces revenus peuvent s’ajouter aux revenus d’un contribuable en recherche de revenus complémentaires ou un contribuable disposant de déficits fonciers non imputés. Enfin et c’est une option souvent présente : la SCPI en démembrement de propriété est un outil qui permet à des entreprises de devenir usufruitières, ce qui constitue pour elles un produit de trésorerie plus rentable que les produits bancaires classiques.

Les avantages de l’usufruit dans la SCPI en démembrement de propriété :

• L’usufruitier sans avoir à payer la totalité des parts d’une pleine propriété va pourtant bénéficier de la totalité des revenus générés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement.
• Le rendement annuel étant très élevé, l’usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital.
• Les revenus perçus sont exonérés d’impôt seulement (si l’usufruitier dispose d’un déficit foncier non imputé).