Location meublée : comprendre les principes et mesurer les enjeux.
La location meublée classique est un modèle d’investissement locatif qui se différencie de l’investissement locatif nu. La différence est que le propriétaire du bien doit fournir un bien offrant tout le confort et les prestations définies comme nécessaires : dormir, manger et vivre. Cela impose un investissement dans le mobilier, l’électroménager, les couverts, les tables, etc. Le locataire peut en faire sa résidence principale ou une résidence de court séjour (vacances, déplacement professionnel, études, etc.). La location meublée offre un contrat de bail plus court (de 9 à 12 mois) et une fiscalité spécifique par rapport aux autres types d’investissements immobiliers locatifs.
Qu-est-ce qu’un investissement dans une location meublée classique ?
En France le parc des biens donnant naissance à la location meublée est généralement composé de biens de petite taille : Studio, T1 ou T2. Ils ciblent un public étudiant en durée limitée ou un public modeste qui cherche une résidence principale sans contrainte et investissement complémentaire. Le locatif meublée s’oppose au locatif nu car la loi impose au propriétaire de fournir une liste exhaustive de prestations à destination de son locataire.
Liste des équipements obligatoires d’une location meublée classique.
Pour obtenir le statut de locatif meublé, le propriétaire doit respecter le cadre légal et mettre à disposition de son locataire le matériel suivant :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Étagères de rangement
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
La location meublée saisonnière
La location meublée n’est pas obligatoirement destinée aux locations pour résidence principale. Elle peut faire l’objet d’une location saisonnière et dans ce cas elle obéit à un cadre une nouvelle fois spécifique. Depuis 2021, la loi a durci le ton sur ce type de locatif meublé car elle souhaite protéger les intérêts de l’état français face à l’avènement des acteurs internet qui développement le locatif non déclaré (Airbnb, etc.). Nous invitons ceux qui envisagent la location meublée saisonnière à profiter de leur premier rendez-vous gratuit chez JOSS pour prendre en compte toutes ces précisions et alertes.
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Quelle est la durée d’un bail meublé ?
La loi impose un bail d’une durée minimale d’un an pour un contrat de locatif meublé classique. La durée peut être réduite à 9 mois dans le cas où c’est un étudiant qui louerait le bien locatif meublé. Cette durée de bail est à prendre en compte comme une différence majeure avec le contrat de bail d’un investissement locatif nu où la durée minimale de bail ne peut être inférieure à 3 ans.
A noter que le préavis pour sortir du bail ne sera que de trois mois au lieu de six mois dans le cadre d’une location nue. Cette durée de préavis est également réduite pour le locataire mais c’est une sécurité qui n’est pas aussi nécessaire dans le locatif meublée que dans le locatif nu. En effet les locations meublées trouvent beaucoup plus facilement leurs locataires que les locations nues. Malgré une sécurité liée au bail inférieure à celle de la location nue, le risque de vacances locative reste mesuré dans le cadre de la location meublée résidentielle.
Comment fixer le loyer d’un appartement meublé ?
L’un des atouts majeurs de la location meublée concerne le prix des loyers. Ils sont généralement de 10 à 40% supérieurs par rapport à un loyer de location nue. Cette différence importante de tarif est à mettre en relief avec l’investissement mobilier initial qu’impose le locatif meublé. Néanmoins le seuil de rentabilité est assez rapide à atteindre et offre à la location meublée des vrais atouts pour les investisseurs.
A noter que le « bail étudiant » dans le cadre d’une location meublée offre la possibilité de louer durant 9 mois chaque année le bien et de bénéficier d’une location saisonnière durant l’été à prix fort. Une stratégie qui permet au propriétaire d’augmenter son loyer moyen sur l’année.
Réviser un loyer de locatif meublé
La révision du loyer d’un locatif meublée ne peut être réalisé plus d’une fois par an en respectant la date précisée au contrat de location. Si ce droit à révision n’est pas mentionné dans le bail, le propriétaire n’aura pas l’autorisation légale de réviser le loyer de son locatif meublé.
Pour calculer cette révision, l’état a fixé un indice de révision des loyers. En se basant sur cet indice, le propriétaire peut effectuer un calcul de révision comme suit :
Loyer en cours x (nouvel IRL du trimestre de référence du contrat / IRL du même trimestre de l’année précédente) = nouveau loyer.
Quel taux d’imposition pour une location meublée ?
Le principal atout d’un bien locatif meublé non professionnel est fiscal. Certes le revenu de la location est imposable sur les revenus fonciers mais le locatif meublé permet d’appliquer soit un abattement forfaitaire de 50%, soit de déduire les charges engendrées par la location et même d’amortir fiscalement la valeur du bien si l’on passe sur le régime réel. Ce taux d’imposition est très avantageux par rapport au locatif nu qui est stoppé à 30% d’abattement forfaitaire des revenus locatifs et qui n’offre pas la possibilité de déduire l’amortissement du bien en régime réel.
